明年上海楼市：一份预告

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临近11月底，已经能看出今年楼市的大概样貌进一步，明年上海楼市供应量，各区新房情况如何？今日房产团队的深入排摸，为你勾勒一个大致的形态012022新房和土地账2022年，上海新房已经供应了7个批次，累计275张预售证。

大概率还有第八批次，而第八批的新盘认筹开盘动作，有很大可能会延续至2023年春节前夕2022年到目前为止，上海土地供应了3批次，累计109幅土地（含城中村），第四批土地将在12月中旬落锤，还有6幅土地会名花有主（不含城中村），也就是说，今年新增土地会达到115幅，较去年的95幅增加了20幅。

02明年新盘数量多基于以上的统计，再算上集中招拍挂以来尚未入市项目，还有加推余量的项目，再加上此前历史遗留的土地储备，上海2023年还有250个新盘可入市销售包括：虹口区不少于3个，未有联动价，公寓最多可参考第七批中海泰北外滩均价14.5万/。

黄浦区不少于8个，未有联动价，公寓最多可参考最近一次翠湖天地五期均价16.5万/，并密切关注绿城即将登场的外滩项目定价静安区不少于10个，联动价从10.5万/—14.2万/不等浦东新区不少于40个，联动价从3.3万/—14.5万/不等。

普陀区不少于10个，联动价从8.3万/—10.98万/不等徐汇区不少于10个，联动价从8.1万/—13.1万/不等，并密切关注早晚会登场的徐汇滨江启元杨浦区不少于10个，联动价从9.9万/—12.3万/不等。

长宁区不少于1个，联动价为16.3万/闵行区不少于15个，联动价从5.2万/—8.91万/不等宝山区不少于11个，联动价从3.99万/—6.57万/不等青浦区不少于27个，联动价从2.7万/—6.4万/不等。

嘉定区不少于16个，联动价从3.65万/—5.8万/不等松江区不少于20个，联动价从3.66万/—6.05万/不等临港自贸区不少于25个，联动价从2.5万/—3.4万/不等奉贤区不少于15个，联动价从2.96万/—5.3万/不等。

金山区不少于8个，联动价从2.25万/—3.2万/不等崇明区不少于3个，联动价从3.17万/—3.58万/不等；03城央补货干扰大你别看浦西城央7区（涉内环内7区）项目数量不少，加起来至少有52个新盘，但也是不确定因素最强的一批项目。

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动拆迁因素不确定，有些土地尚未完成动拆迁文保建筑因素不确定，文化保护的方案需要审批开发商规划设计难度高，涉及地铁、隧道、地下通道等价格因素不确定，没有联动价的项目，备案价需要一案一议在这种情况下，预备城央置换的购房者，往往需要等待很长的时候，要么有耐心有运气，要么做好灵活机动的准备，如果非要某项目志在必得，有可能会此恨绵绵无绝期。

举个例子，比如说卢湾滨江有个叫迪美逊的住宅项目，2008年开工，2011年竣工，到现在还没入市当时还归卢湾区管，现在卢湾区都没了04五大新城很丰富五大新城的新盘，比较琳琅满目，这里是上海城市化的高潮地区。

青浦区项目不少于27个，联动价从2.7万/—6.4万/不等嘉定区不少于16个，联动价从3.65万/—5.8万/不等松江区不少于20个，联动价从3.66万/—6.05万/不等临港自贸区不少于25个，联动价从2.5万/—3.4万/不等。

奉贤区不少于15个，联动价从2.96万/—5.3万/不等五大新城的土地，绝大多数是去年和今年招拍挂取得的，共同点是：净地，有联动价，半年内入市这就意味着明年在数量上，五大新城新盘约占半壁江山，再加上部分浦东和宝山的新盘均价总价也和五大新城雷同，300-600万总价的市场必将形成竞争。

并不是因为购房者少了，而是供应发生结构性变化，同质化产品短期内上市太集中了不过，历史上山重水复疑无路，柳暗花明又一村的事情多得去了，万一五大新城范围内外地单身可以买房了呢？万一五大新城范围内社保门槛降低了呢？假如能多几种类型的新增房票，这区区几万套上车刚需新房，还不是泥牛入海，毕竟真有很多年轻人想留在上海，希望在这片热土上发现价值，成就梦想。

现在还是11月底，今年的盘点还未结束，明年的预告也只能浅尝辄止，眼下第七批很多人纳闷：很多红盘都不需要积分了？市场不行了？我看，这属于年底开仓放粮，好项目井喷，热门项目有机会不启动积分，认到即买到，这不是大家盼的结果吗？怎么结果来了，又犹豫了呢？想入手红盘，错过了年底放闸冲指标的机会，也许等等又是一年了。

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